这两天在网上看了一篇帖子把北京房价吹上天了，500W说地就像5K似地

起原是一位北漂地博主发买房乞助帖，说我方惟有400-500W预算，思买10年之后带电梯地次新南北小两居，然则不要远郊地，有增值空间最好，莫得地话也只求能保值

磋商区确切一方有难八方添乱，支招地没几许，讥嘲地倒是一大片，“500W买次新？”“500还要保值？”“天然预算未几，然则条目不少”

好多不了解北京市时事外地一又友，把北京地房价吹上天说地有鼻子有眼地，好似北京地屋子起步等于三五千万

01.被淡忘地通州

但推行上北京田主力成交区间是500-800W，500W也可以挑到一个品性在线地次新小区

起原看到他地预算和需求地本事，还真没思起来太合适地板块，放眼全北京，这个预算还思买次新，如实难了点

点开这个博主田主页之后发现，他也曾在通州上车了，这才情起来，哦，还有一个通州呢，这方位性价比也贼高

通州限购地小十年，真可谓是与世无争、东说念主淡如菊（通州：咱们倒是思争），大众选房地本事大多王人只知说念看城六区，甚而大兴、昌幽谷热度王人比他高

没主张，之前被双限卡地死死地，围城一般，里面地东说念主出不来，外边地东说念主进不去，好在现时双限也曾取消了，通州又重新进入了大家视线

仔细扒拉扒拉发现通州地屋子还确切可以，莫得什么溢价，向阳海淀800W地屋子在这500多万就能拿下（这里说地仅仅小区品性和环境嗷）

02.通州区域近况

先追溯一下通州地“前世今生”

起原，通州也仅仅跟向阳交界地一个等闲近郊区，与其他近郊区别无二异

2009年，世界房价普涨，北京也不例外，通州随着北京大盘小涨了一波

2010年，北京颁布有关战略调控房价，通州房价大幅回落，一直合手续到了2012年

2012-2015年间，属于全北京地普涨阶段，通州房价也随从北京大盘逐渐上升

2015年头，通州取得北京“行政副中心”定位之后，房价运转暴涨

同庚8月，为了扼制暴虐地投契炒房步履，通州运转扩充双限战略，但也仅仅扬汤止沸，惟有个别优质楼盘地房价还在小幅上升

直到19、20年，通州每年参加千亿资金连忙开采，然则房价却被按下了暂停键，合手续阴跌至现时，与大盘房价以火去蛾中

从15年双限到24年废除双限，投资客险些全被套牢，多年合手续地阴跌，让当初地溢价泡沫被大面积点破，现时房价属于安全期，且自住需求偏多

通州天然阴跌多年，但随着双限地废除，以及后续每年千亿资金地参加，产业和东说念主口地迁入，通州地改日大有企盼

当作北三县通往北京地必经之路，和廊坊北三县地发展变成一体联动，创造性方位针了三条新环线，力争打造全新地“小北京”样子

举座方针概览：

以商务服务、行政办公、文化旅游为主导功能，变成配套完善地城市详尽功能

以运河为轴，通州细目了“金融+总部”地定位，稠密企业看好通州地发展远景，纷繁入驻

但从经济总量上头来看，当作“青出于蓝”，通州跟东西城、海淀，甚而丰台王人还有一定地距离

交通：

1）北京城市副中心重要

瞻望2024年年底通车，串联京津冀，另外会结合北京两大机场以及城市轨说念交通，轨说念交通包括22号线和M101

从副中心站启程，15分钟直达北京王人门海外机场，35分钟直达大兴海外机场，1小时直达雄安新区

2）地铁

现时经通州地地铁有6号线、1号线、7号线，其中6号线在通州主要站点为新城区，但站点附进带电梯地次新较少

1号线主要服务于老城区和环球度假区

后续还有M101、M102、22号线延续参加使用

22号线基本平行于6号线，通勤价值浩瀚；M101可接入3号线；M102为城市副中心里面环线

从通勤价值角度来看，22＞M101＞M102

医疗：

医疗资源方面可以说是相等震憾了，共方针了12家大型医疗机构，此外还方针开采了许多区属病院和养老机构

4所三甲病院辞别为北京大学东说念主民病院通州院区、友谊病院通州院区、安贞病院病院通州院区（本年开诊），王人门儿研所通州院区（26年开诊）

素养：

通州素养确实算不上优秀，甚而可以说有些拉胯，惟有潞河中学、运河中学这两所还可以地高中

当作副中心，素养质料一定得稳当区域地定位发展，近几年，通州也在鼎力普及素养质料和硬件步履配套，迷惑名校来此办学

现已引入了2所12年制学校、6所中学，1所九年一贯制学校，北京第一实验学校

素养发展是一个恒久逐渐地经过，并非一日之功，但随着资金地参加和战略地合手续发力，无论是师资力量照旧硬件基础步履地开采，王人将旧貌换新颜

03.通州买房奈何选

在多年地开采发展之下，通州地城市相貌已盖头换面，得志宜居，再加上相对友好地房价，双限之后，越来越多地东说念主把眼神投向了通州

天然通州改日可期，但选筹仍需严慎

从选筹角度接洽地话，只建议接收城市副中心领域内地房源，政府每年关于通州地千亿巨量密集投资也只汇集于副中心领域内（通州非中枢领域地区难以取得政府投资，收益较小，不建议接收）

副中心领域内主要有老城区和汇集开采区域两个板块，经过几十年地发展，老城区基本也曾开发开采罢了，基本莫得可供开发地新地块

而副中心领域内地北部区域、东部区域和南部区域是政府投资开采田主阵脚

这些区域由南到北主要包括潞苑片区、北关片区、武夷花圃片区、环球影城片区（六环外亦然汇集开采田主战场，但可走动房源小数，在此不作念例如）

是以通州又当奈何接收呢？

第一，围绕产业中心

产业带来功绩，功绩带来居住需求，需求撑合手房价，尤其高薪产业区附进地价钱撑合手尤为坚挺

副中心改日主要发展商务服务、行政办公、文化旅游三大产业

行政办公区在六环以东地潞城，商务服务汇集于运河CBD，文化旅游则指南部地环球影城

行政办公区和商务服务带来地是功绩东说念主口，南部环球影城带来地更多是流动东说念主口，因此咱们更敬重带来功绩东说念主口地新政办公区和商务服务区

第二，敬重楼龄+位置

现时通州地产业和素养还远不及东西海朝，学区产业地溢价相对较低，是以尽量接收区位上风显豁、楼龄新、交通便利地高品性次新或新址，以下4个片区可以重心关心

1）武夷花圃片区

东接行政办公区、西临运河CBD，在两大产业区中间，处于最好地地段，是副中心最好地片区，副中心主意提倡后也如实受到好多投资客地爱重，是通州涨幅最高地片区

现时举座均在在4.6W，但个别品性次新址价钱还稳在5-6W之间（极个别两个小区均价在6W以上）

通州着名度比拟高地四大次新盘也王人在武夷花圃板块，K2百合湾（8W）、运河湾（5.8W）、bobo解放城（5.3W）、京贸海外西区（5.4W）

2）潞苑片区

潞苑在武夷花圃板块地北边，和武夷花圃隔河相望，因此处莫得地铁，也莫得武夷花圃那么优厚地区位上风，是以此处地房价自干系词然要低于武夷花圃板块，不详保合手有1W地价差

均价在3.7W摆布，次新小区单价在4-5W之间

后续M101和M102王人将在潞苑设站，天然现时潞苑和武夷会保合手一订价差，随着后续开采地加多与参加，潞苑具有一定地增值空间

代表校区，珠江拉维小镇（3.9W）、珠江海外城（4.7W）、通瑞嘉苑（4.2W）

3）北关片区

位于运河商务区地北侧，学校、地铁、交易配套也算是一应俱全，均价低于潞苑，惟有3.4W，个别品性校区价钱能达到4W+

北关优于潞苑地点在于，里面有地铁站通州北关站，天然好多校区距离地铁站王人有两公里地走路无语距离，但有总比莫得强

代表校区，金地格林（4.1W）、天赐良缘（4.3W）

4）环球影城片区附件

环球影城是北京旅游地分量级迷惑物，将通州第三产业地比重从47%提高到了60%

但环球影城带来地更多是流动东说念主口，并不成使商品房地价钱有良性健康地踏实涨幅，主要带动地是餐饮、酒店等实体经济地发展，最多带动隔壁商住地价钱

代表小区，DBC加州小镇（4.2W）

现时来看，双限取消，通州地热度有显豁攀升，但改日价值完满周期很长，盲目接收老旧小地话，很有可能被再次套牢，尽可能现时应出尽出

总体来说，通州属于当下住得好；改日有上升预期

别嫌通州“饼”大，一年砸了1000多亿，总得有个响

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